Reparaturkosten von der Steuer absetzen: So geht das!

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Nichts hält ewig: Die Fenster schließen nicht mehr richtig, die Heizung wird nicht mehr richtig warm. Oft muss ein Handwerker ran. Die Ausgaben für einen Handwerker können oft relativ hoch ausfallen, doch es gibt auch gute Nachrichten: Viele Reparaturkosten lassen sich von der Steuer absetzen. In diesem Beitrag erfährst du, welche Reparaturkosten du bei einer vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen kannst und was du dabei beachten solltest.

Welche Reparaturkosten lassen sich von der Steuer absetzen?

Grundsätzlich kannst du alle Reparaturkosten steuerlich geltend machen, sofern diese für die Erhaltung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gebäudes eingesetzt wurden und du das Gebäude vermietest. Diese Kosten nennt man Erhaltungsaufwendungen. Zu den typischen Erhaltungsaufwendungen gehören zum Beispiel:

• Einbau einer Solaranlage
• Schornsteinfeger
• Heizungserneuerung
• Umstellung des Heizsystems
• Malerarbeiten
• Erneuerung des Bades
• Dacherneuerung
• Verklinkerung der Außenwände
• Wärmeschutzmaßnahmen

Diese Erhaltungsaufwendungen kannst du bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzen.

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Kann ich die Reparaturkosten in meiner privaten Wohnung absetzen?

In der Regel sind die Reparaturkosten, die in deiner privaten Wohnung anfallen, leider nicht abzugsfähig. Doch jede Regel hat auch Ausnahmen: Werden mit den Baumaßnahmen beispielsweise unzumutbare Beeinträchtigungen beseitigt, so können die Kosten als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend gemacht werden. Das wäre bei folgenden Fällen beispielsweise möglich:

• Asbestsanierung
• Sanierung bei Hausschwamm
• Gebäudesanierung im Fall der Geruchsbelästigung

Außerdem lassen sich einige Kosten in Form der haushaltsnahen Dienstleistungen absetzen. Hier findest du mehr zu dem Thema.

Reparaturkosten vs. Herstellungskosten

Grundsätzlich sieht es folgendermaßen aus: Kosten, die für den Bau bis zur Fertigstellung der Immobilie anfallen, sind Herstellungskosten. Kosten, die später anfallen, zählen zu Reparatur- bzw. Instandhaltungskosten. Auch hier gibt es Ausnahmen: Sollte ein Gebäude bereits so abgenutzt sein, dass es nicht mehr nutzbar ist, so werden die Aufwendungen für die Reparatur als Herstellungskosten betrachtet, da nach der Renovierung quasi ein neues Gebäude entsteht.

Ausgaben für Erweiterungen wie zum Beispiel Vergrößerung der Nutzfläche oder Anbau eines Wintergartens zählen ebenfalls nicht zu den Reparaturkosten. Demnach werden diese von der Finanzbehörde nicht anerkannt.

Die letzten Ausnahmen von den Reparaturkosten wären die Baumaßnahmen, die den Wert des Gebäudes erheblich steigern. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn du eine teure Einbauküche installieren lässt oder hochwertiges Parkett verlegst. Diese Kosten werden ebenfalls von der Finanzbehörde nicht anerkannt.

Reparaturkosten bei einem zum Teil eigengenutzten Objekt

Für Gebäude, die zum Teil vermietet und zum Teil privat genutzt werden, gelten folgende Regeln:

• Betreffen die Reparaturkosten das gesamte Gebäude, so müssen die Ausgaben in einem Verhältnis der Nutzflächen verteilt werden. Kosten, die auf das vermietete Teil anfallen, können anschließend von der Steuer abgesetzt werden.
• Betreffen die Reparaturarbeiten nur den vermieteten Teil, so können die Kosten komplett als Werbungskosten geltend gemacht werden.

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