In der jetzigen Zeit werden die Mietnebenkosten immer mehr thematisiert. Der Grund dafür ist, dass in Zukunft die Nebenkosten für Mieter definitiv höher sein werden. Als Mieter musst du neben der Miete auch andere Kosten übernehmen. Was zu diesen Mietnebenkosten gehört, erfährst du hier.
Was sind Mietnebenkosten?
Mieter müssen neben der Miete auch monatlich gewisse Nebenkosten an den Vermieter bezahlen. Doch nicht alle Kosten eines Miethauses sind automatisch auch Mietnebenkosten und können auf die Mieter umgelegt werden. Diese Nebenkosten werden im Paragrafen 556 BGB und in den Paragrafen 1 und 2 BetrKV als Betriebskosten bezeichnet.
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Wer hat die Kostenlast?
Grundsätzlich liegt die Last nach gesetzlicher Regelung beim Vermieter. Dies wird auch im Paragrafen 535 Absatz 1 Satz 3 BGB festgelegt. Doch die Frage ist dann, warum diese Nebenkosten dann auf den Mieter abgewälzt werden. Die Grundlage hierfür ist die Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Hier kann die Umlage ausdrücklich bestimmt werden.
Was ist der Unterschied zwischen den Nebenkosten oder den Betriebskosten?
Es ist zwischen Nebenkosten und Betriebskosten zu unterscheiden. Der Vermieter hat durch den Besitz, der Verwaltung und Instandhaltung eines Wohneigentums sogenannte Nebenkosten. Zu den Nebenkosten gehören:
- Versicherungsgebühren
- Steuern
- Reparaturkosten
- Kosten für den Hausmeister
- Kosten zur Wartung der Heizung
Wie bereits erklärt, kann ein Vermieter nicht alle Kosten auf den Mieter umlegen. Nur die Betriebskosten kann er vom Mieter verlangen, da das umlagefähige Nebenkosten sind.
Demnach nennt man die Nebenkostenabrechnung korrekt eigentlich Betriebskostenabrechnung.
Welche Kosten kann der Vermieter umlegen?
Betriebskosten sind die umlagefähigen Nebenkosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Nicht alle Nebenkosten eines Vermieters sind auch auf den Mieter umzulegen. Reparaturen können beispielsweise nicht umgelegt werden. Prinzipielle gehören vor allem wiederkehrende Nebenkosten zu den Betriebskosten. In der Betriebskostenverordnung wird festgelegt, welche Kosten der Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung zurückfordern kann.
- Kosten der Wasserversorgung
- Heizkosten
- Warmwasserkosten
- Grundsteuer
- Kosten der Entwässerung
- Kosten der verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
- Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Kosten des Betriebs von Lasten- und Personenaufzügen
- Gebäudereinigungskosten
- Kosten der Ungezieferbekämpfung
- Kosten der Beleuchtung
- Kosten der Gartenpflege
- Schornsteinreinigung
- Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
- Kosten des Betriebs für die Einrichtungen für eine Wäschepflege
- Kosten für den Hausrat
- Kosten des Betriebs von Gemeinschafts-Antennenanlagen und Breitbandverteiler
Wie erfolgt die Abrechnung?
Als Vermieter kannst du dir die Betriebskosten zurückholen, wenn das im Mietvertrag bestimmt wurde. Zur Abrechnung der Mietnebenkosten ist auch ein Verteilerschlüssel notwendig. Dieser bestimmt, welchen Anteil der Kosten von Mietern getragen werden kann.
Die Verteilung ist nach vier Schemata möglich. Entweder nach der Wohnfläche, nach der Größe des Haushalts, dem Verbrauch oder dem Anteil an den Gesamtwohneinheiten.
Musst du Nebenkosten bezahlen?
Es gibt zwei Möglichkeiten, wie der Mieter dem Vermieter die Nebenkosten zurückzahlt. Zum einen kann der Vermieter monatliche Pauschzahlungen verlangen und zum anderen sind auch Vorauszahlungen möglich.
Bei pauschalen Zahlungen muss der Vermieter dann weder Nachzahlungen bezahlen noch erhält er Rückzahlungen. Bei Vorauszahlungen wird vereinbart, dass die Abschlagszahlung mit der Miete überwiesen wird. Diese Zahlungen werden dann bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt. In diesem Fall werden entweder Nachzahlungen fällig oder ein Guthaben wird ausbezahlt.
Du solltest deine Nebenkostenabrechnung immer überprüfen. Fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen sind nicht unüblich.
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Tobias Gußmann ist Fachanwalt für Steuerrecht und Mitbegründer der Fachanwaltskanzlei GBK LEGAL. Seine langjährigen Erfahrungen im Steuerrecht untermauern seine Expertise. Durch seinen Ehrgeiz und seiner Wissbegierde kennt er sich über alle aktuellen Gesetzesänderungen und Neuheiten bestens aus. Sein Fachwissen ist für jeden seiner Mandanten eine Bereicherung.
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