Brauchst du auch manchmal Urlaub und willst weg von anderen Menschen sein, dich aber trotzdem zu Hause fühlen? Die perfekte Lösung ist ein Ferienhaus. So kannst du dich einerseits im Urlaub wie zu Hause fühlen und andererseits kannst du nebenbei Einkünfte erzielen, wenn du sie vermietest. Doch du musst aufpassen, denn nicht jede Ferienhausvermietung ist dasselbe. Du musst einiges beachten, wenn du diese Kosten von der Steuer absetzen möchtest. Keine Sorge, wir klären dich auf.
Was musst du beachten?
Nur wenn du mit der Vermietung Gewinne erzielen möchtest, kannst du auch Ausgaben als Werbungskosten ansetzen.
- Vermietungsannoncen
- Möbel
- Renovierungskosten
- Heizkosten
- Finanzierungskosten (Zinsen)
- Abschreibungen der Gebäudekosten
Außerdem solltest du bedenken, dass bei einer Immobilie im Ausland auch die dort herrschenden Steuerregeln gelten. So kann es auch sein, dass die Mieteinkünfte in Deutschland dem Progressionsvorbehalt unterliegen. Wir raten dir, dich vor der Vermietung mit Steuerexperten zusammenzusetzen.
Darfst du das Ferienhaus auch bei einer Ferienvermietung selbst nutzen?
Natürlich geht es bei vielen Ferienhäusern nicht in erster Linie um das Vermieten, sondern auch um das Nutzen der Ferienhäuser. Die Behörde fängt dann an zu rechnen, wenn du dem Finanzamt nachweisen kannst, dass du mit der Immobilie Geld verdienen möchtest, auch wenn du in deinen Ferien diese Immobilie selbst nutzt. Hierfür ist das Verhältnis zwischen den Zeiträumen der Vermietung und den Zeiträumen der Eigennutzung notwendig. Du kannst umso mehr absetzen, je länger die Vermietungszeit ist. Das Finanzamt geht von einer 50-prozentigen Eigennutzung aus, wenn du nicht nachweisen kannst, zu welchen Anteil du die Immobilie selbst nutzt.
Auch trotz Eigennutzung kannst du gegebenenfalls auch deine Verluste vom Finanzamt anerkannt lassen. Wahrscheinlich hast du auch schon etwas von der sogenannten Liebhaberei gehört. Das Finanzamt geht dann von einer Liebhaberei aus, wenn deine Ausgaben deine Einnahmen übersteigen. Das heißt aber natürlich nicht, dass das etwas Schlechtes für dich ist. Du kannst zwar deine Ausgaben nicht steuerlich geltend machen, musst aber gleichzeitig auch deine Einnahmen nicht versteuern.
Du darfst trotzdem einige Kosten absetzen, die du auch bei einem Privathaushalt absetzen darfst. Somit kann sich eine Steuererklärung lohnen. Haushaltsnahe Dienstleistungen sowie Handwerkerkosten für Renovierungsarbeiten und Betriebsnebenkosten darfst du steuerlich absetzen. Ein Beispiel hierfür ist, wenn ein Nachbar oder Freund auf deine Immobilie regelmäßig aufpasst und dir dafür eine Rechnung stellt. In diesem Fall darfst du einen Teil der Lohnkosten als haushaltsnahe Dienstleistung absetzen. Hier gilt, dass du 20 Prozent der Kosten und maximal 20.000 EUR jährlich absetzen. Doch auch hier musst du beachten, dass du diese Ausgaben durch Nachweise belegen musst. Außerdem solltest du nicht bar bezahlen. Zudem gibt es eine Steuerminderung der Lohnkosten um 20 Prozent, wenn du ihn als Minijobber im Rahmen seiner Betreuungstätigkeit angestellt hast.
Was kannst du bei einer Eigennutzung absetzen?
In der Regel akzeptiert das Finanzamt eine kommerzielle Absicht, wenn die angenommenen Einnahmen die Ausgaben übersteigen. Die Konsequenzen der geteilten Nutzung liegen andernfalls darin, dass du nicht die Zeiten, an denen du die Wohnung oder das Haus selbst nutzt, absetzen darfst.
Demzufolge darfst du die laufenden Kosten nur anteilig für die Zeit der Vermietung absetzen. Du kannst dann Nebenkosten, Abschreibungen und Zinsen anteilig absetzen. Für die Periode, in der die Immobilie freisteht, gelten die gleichen Regelungen.
Wie versteuerst du die Mieteinnahmen?
Wie alle anderen Einkünfte musst du auch Mieteinnahmen von Ferienhäusern und Ferienwohnungen versteuern. Hierfür musst du diese Einkünfte in deiner Einkommensteuererklärung angeben. Es ist hierbei irrelevant, ob die Immobilie zuvor als Liebhaberei eingestuft wurde oder nicht.
Was gilt bei einer Airbnb-Vermietung?
Egal ob du über Airbnb, Housetrip oder 9flats deine Wohnung an Touristen vermietest, musst du diese Einkünfte in deiner Steuererklärung angeben. Wenn es sich um eine Untervermietung handeln sollte, musst du zuvor eine schriftliche und ausdrückliche Erlaubnis deines Vermieters einholen. In manchen Städten ist eine Untervermietung nur eingeschränkt oder sogar gar nicht möglich, aufgrund von Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum. Wir raten dir, dich vor einer Untervermietung zunächst beim zuständigen Bürgerbüro zu informieren.
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Tobias Gußmann ist Fachanwalt für Steuerrecht und Mitbegründer der Fachanwaltskanzlei GBK LEGAL. Seine langjährigen Erfahrungen im Steuerrecht untermauern seine Expertise. Durch seinen Ehrgeiz und seiner Wissbegierde kennt er sich über alle aktuellen Gesetzesänderungen und Neuheiten bestens aus. Sein Fachwissen ist für jeden seiner Mandanten eine Bereicherung.
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