Im Zuge der Grundsteuerreform von 2019 wurde der Begriff Einheitswert in der Öffentlichkeit deutlicher näher betrachtet. Das liegt daran, dass der Einheitswert der ursprüngliche Grund für diese Reform ist. Was der Einheitswert jedoch tatsächlich ist, erklären wir dir hier.
Was ist der Einheitswert?
Jeder Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie muss die Grundsteuer bezahlen. Damit die Höhe der Grundsteuer jedoch berechnet werden kann, wird der Einheitswert als Bemessungsgrundlage herangezogen. Das klingt zunächst plausibel, doch warum ist der Einheitswert dann der Grund für die Grundsteuerreform? Die verwendeten Einheitswerte sind insofern veraltet, dass vergleichbare Immobilien unterschiedlich behandelt wurden. In Westdeutschland wurden beispielsweise Einheitswerte aus dem Jahr 1964 verwendet. Da das gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt, wurde diese Berechnung als verfassungswidrig erklärt.
Was ist die Grundsteuerreform?
Wie bereits erwähnt, sollte der Einheitswert angepasst werden. Es sollen für die Berechnung der Grundsteuer keine veralteten Einheitswerte verwendet werden. Aus diesem Grund müssen Eigentümer von Immobilien und Grundstücken bis zum 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Dadurch können diese Grundstücke und Immobilien neu bewertet werden.
Wie wird die Grundsteuer bis 2025 ermittelt?
Die Umsetzung der neuen Grundsteuer wird noch bis 2025 dauern. Aus diesem Grund werden bis dahin noch die Einheitswerte verwendet. Auch die Grundsteuer C wird erst 2025 in Deutschland angewendet. Grundsätzlich sollte der Einheitswert dem Markt- und Verkehrswert nahekommen. Leider ist das nicht der Fall, trotzdem wird es bis 2025 weiterverwendet. Ab 2025 wird dann nach der Neubewertung die Grundsteuer gerechter berechnet.
Wie wird die Grundsteuer mit dem Einheitswert berechnet?
Bei gemischt genutzten bebauten Grundstücken sowie bei Mietwohngrundstücken, Eigentumswohnungen, Zweifamilienhäusern und Geschäftsgrundstücken wird das Ertragswertverfahren verwendet. Bei diesem Verfahren wird dann die Jahresrohmiete mit einem Vervielfältiger multipliziert. Zu diesem Ergebnis werden dann noch Abschläge und Zuschläge hinzugerechnet.
Unter der Jahresrohmiete versteht man die Miete, die ein fiktiver Mieter für ein Jahr bezahlen müsste. Bis 2025 ist diese Jahresrohmiete noch auf dem Stand von 1964 im Westen und 1935 im Osten. Für diesen Wert ist es irrelevant, ob die Immobilie tatsächlich vermietet wird oder nicht.
Der Einheitswert wird dann mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuer ist dann dieses Ergebnis multipliziert mit dem Hebesatz.
Wie wird bei einer Grundstücksänderung der Einheitswert festgestellt?
Das Finanzamt muss eine Nachfeststellung durchführen, wenn neue wirtschaftliche Einheiten entstehen. Dies ist dann der Fall, wenn ein Grundstück beispielsweise geteilt oder ein Wohnungseigentum gegründet wurde.
Wer muss eine Grundsteuererklärung machen?
Bist du Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie, so musst du für jedes dieser Grundstücke oder Immobilien eine Grundsteuererklärung bis zum 31. Oktober abgeben. Alle sieben Jahre musst du eine Feststellungserklärung digital an das Finanzamt übermitteln. Doch keine Sorge durch steuermachen erhältst du professionelle Hilfe durch Steuerexperten. Einfach und digital!
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Tobias Gußmann ist Fachanwalt für Steuerrecht und Mitbegründer der Fachanwaltskanzlei GBK LEGAL. Seine langjährigen Erfahrungen im Steuerrecht untermauern seine Expertise. Durch seinen Ehrgeiz und seiner Wissbegierde kennt er sich über alle aktuellen Gesetzesänderungen und Neuheiten bestens aus. Sein Fachwissen ist für jeden seiner Mandanten eine Bereicherung.
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