Einnahmen generieren zu können, indem du nur etwas zur Verfügung stellst, scheint einfach und erfolgversprechend zu sein. Natürlich ist es nicht so simple. Auch wenn es einfach klingt, hast du als Vermieter*in auch einige Pflichten. Trotzdem kann es sich für dich lohnen, Mieteinnahmen zu erzielen. Wenn du Einkommen aus Vermietung und Verpachtung erzielst, musst du auch eine Steuererklärung abgeben. Wie das funktioniert und du dir Steuern sparen kannst, erfährst du hier.
Gibt es eine Freigrenze bei Mieteinnahmen?
Bei vielen Einnahmen wurden gewisse Freigrenzen seitens des Finanzamts festgelegt. Diese sollen eine Grenze darstellen, bis zu welcher die Einnahmen steuerfrei sind. Überschreitest du diese Grenze, so sind deine gesamten Einnahmen steuerpflichtig. Wenn du ein*e private*e Eigentümer*in bist, kannst du eine steuerfreie Miete einnehmen. Das ist allerdings nur möglich, wenn es sich bei der Vermietung um Nebeneinkünfte zusätzlich zu deinen Einkünften aus einem selbständigen Beschäftigungsverhältnis handelt. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn du als Angestellte*r tätig bist und eine Etage deines Eigenheims vermietest. In diesem Fall musst du diese Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in die Anlage V aufnehmen.
Je nach Art der Untervermietung werden unterschiedliche Steuerfreibeträge und Grenzen formuliert. Bis zur Grenze von 520 EUR pro Jahr, abzüglich deiner Werbungskosten, kannst du durch eine vorübergehende Vermietung steuerfrei einnehmen. Anders sieht es bei einer Dauer-Untervermietung aus, da hier die Grenze bei 410 EUR liegt. Der ermäßigte Steuersatz findet bis zur Höchstgrenze von 820 EUR Anwendung. Wie für Freigrenzen üblich, musst du bei der Überschreitung der Freigrenze den gesamten Betrag versteuern.
Welche Freibeträge darfst du verwenden?
Das Ziel eines jeden Steuerpflichtigen ist es, die Steuerlast zu sinken. So sind Freibeträge eine Möglichkeit, die Steuerlast zu senken, wenn die Freigrenze überschritten wurde. Wenn du Mieteinnahmen erzielst, hast du auch Anspruch auf den Grundfreibetrag. Derzeit (2021) liegt dieser bei 9.744 EUR für Singles und dementsprechend bei 19.488 EUR für Ehepaare.
Liegen deine gesamten Einkünfte unter diesem Grundfreibetrag, so musst du keine Steuern bezahlen. Anders als die Freigrenze bleibt auch beim Überschreiten dieser Teil steuerfrei. Das bedeutet, solltest du nur wenige EUR über diesem Freibetrag liegen, so musst du nur die Differenz versteuern. Du kannst allerdings auch durch andere Freibeträge wie dem Kinderfreibetrag deine Steuerlast senken.
Welche Steuervorteile können dir helfen?
Neben Freibeträgen und Freigrenzen können auch weitere Steuervorteile Anwendung finden. Beispielsweise der nach dem Paragrafen 46 Absatz 2 des Einkommensteuergesetzes definierte Härteausgleich kann deine Steuerlast senken. Auch Werbungskosten und nicht umlagefähige Betriebskosten können dir helfen, weniger Steuern zahlen zu müssen. Zudem kannst du Erhaltungskosten geltend machen.
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Tobias Gußmann ist Fachanwalt für Steuerrecht und Mitbegründer der Fachanwaltskanzlei GBK LEGAL. Seine langjährigen Erfahrungen im Steuerrecht untermauern seine Expertise. Durch seinen Ehrgeiz und seiner Wissbegierde kennt er sich über alle aktuellen Gesetzesänderungen und Neuheiten bestens aus. Sein Fachwissen ist für jeden seiner Mandanten eine Bereicherung.
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