Vermietung und Verpachtung

Im Gesetz stehen viele Paragrafen mit unterschiedlichen Einkunftsarten. Du kannst Einkünfte aus beispielsweise selbstständiger Arbeit bekommen, aber was passiert, wenn du auch noch eine Wohnung vermietest? Genau diese Antworten findest du hier.

Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Neben den Einkünften aus beispielsweise der selbstständigen Arbeit kannst du auch Einkünfte das Vermietung und Verpachtung erzielen.

Grundsätzlich gibt es hier keine gesetzliche Begriffsbestimmung, sondern lediglich eine beispielhafte Aufzählung, was dazu gehört.

Allgemein kann man sagen, dass zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Erträge zählen, die du durch die entgeltliche Überlassung von bestimmten Wirtschaftsgütern an andere Personen erhältst. Das heißt, wenn du Einnahmen hast, weil du für eine bestimmte Zeit unbewegliches Vermögen an jemand Drittes übergibst, erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zu unbeweglichem Vermögen zählen beispielsweise Grundstücke, sowie Wohnungen und ganze Gebäude.

Wenn du eine möblierte Wohnung vermietest, gehören die vermieteten Möbel zu Sachinbegriffen. Du erzielst durch die Überlassung von Sachinbegriffen auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Einnahmen durch eine zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten werden zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugerechnet. Das sind Urheberrechte die beispielsweise schriftstellerischer, künstlerischer oder gewerblicher Art sind. Dabei ist zu erwähnen, dass es sich hier um das Privatvermögen handeln muss und kein Betriebsvermögen. Aufwendungen für diese Objekte kannst du steuerlich absetzen und somit das zu versteuernde Einkommen reduzieren.

Worauf musst du bei der Vermietung und Verpachtung achten?

Wenn du ein Gebäude oder eine Wohnung besitzt, die du gerne vermieten möchtest, musst du darauf achten, dass die Miete nicht zu gering ist. Vor allem wenn Freunde oder Familienmitglieder eine Wohnung suchen, kommt es vor, dass man einen Freundschaftspreis ausmacht. Hier musst du allerdings aufpassen, denn wenn die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt, musst du die Nutzungsüberlassung aufteilen. Das heißt, dass deine Werbungskosten prozentual je nach Nutzungsüberlassung gekürzt werden. Wenn du also weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangst, kannst du auch nur weniger als 66 Prozent der Werbungskosten absetzen.

Was kannst du steuerlich absetzen?

Zur Berechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung musst du die Bruttomiete nehmen und davon die Werbungskosten abziehen. Werbungskosten sind diejenigen Aufwendungen, die durch die Vermietung und Verpachtung entstehen. Zu den Werbungskosten gehören:

• Die Ausgaben, die du als Vermieter tragen musst (zum Beispiel Strom und Wasser)
• Grundsteuer, die in dem Kalenderjahr gezahlt wurde
• Finanzierungskosten, die im Zusammenhang zur Wohnung stehen (Z.B. Hypothekzinsen)
• Versicherungen, solange sie einen Zusammenhang zur Wohnung haben
• Abschreibung auf das Gebäude
• Aufwendungen zum Erhalt (Reparaturkosten)
• Kosten, die durch die Vermietung verursacht wurden

Was sind zu versteuernde Mieteinnahmen?

Grundsätzlich musst du sämtliche Einnahmen, die du durch die Vermietung und Verpachtung erhältst, versteuern. Hierzu zählt sowohl die Miete als auch Umlagen. Wenn du neben der Wohnung auch beispielsweise eine Garage oder einen Keller vermietest, sind diese Einnahmen ebenfalls zu versteuern. Kautionen werden aber nicht versteuert, da sie zu einem späteren Zeitpunkt wieder dem Mieter überlassen werden kann. Wenn der Mieter die Kaution nicht zurückbekommt, zählt die Kaution für dich als Vermieter auch zu den Einnahmen und du musst die Kaution somit versteuern.

Nach dem Zuflussprinzip müssen Einnahmen in dem Jahr angesetzt werden, in dem diese eingenommen wurden. Das gilt auch bei nachgezahlten Mieten. Du kannst Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, wenn du selbst Mieter bist. Bei Einnahmen von über 520 EUR im Jahr durch eine Untervermietung müssen diese Einnahmen versteuert werden.

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