Jeder hatte schon mal diesen einen Traum vom Haus am Meer oder in den Bergen. Ein Ferienhaus für Urlaube zum Entspannen. Natürlich ist das nicht günstig und du solltest deinen Job nicht aufgeben und gänzlich dort hinziehen, aber als Wohlfühloase ist es ein schöner Ort. Du denkst dir wahrscheinlich, dass es auch eine gute Möglichkeit ist, in der Zeit, in der du nicht dort bist, durch das Vermieten des Hauses einen Extra-Verdienst zu erhalten. Wenn du dein Ferienhaus allerdings vermietest, so musst du einiges steuerlich beachten.

 

Ist die Vermietung einer Ferienwohnung dauerhaft?

Zunächst ist es wichtig festzustellen, ob du das Ferienhaus selbst nutzt oder du eine Gewinnerzielungsabsicht hast. Du kannst das Ferienhaus auch als kostenpflichtige Unterkunft anbieten, das würde einer Gewinnerzielungsabsicht entsprechen.

Das Finanzamt betrachtet hierfür, ob das Ferienhaus über das Jahr hinweg an wechselnde Gäste vermietet wurde. Ist dies der Fall, so wird eine Gewinnerzielungsabsicht angenommen. Dadurch sind diese Einnahmen laut dem Paragrafen 21 des Einkommensteuergesetzes Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Somit sind diese Einkünfte zu versteuern. Du musst die Einkünfte in deiner Steuererklärung angeben, gleichzeitig kannst du aber auch deine Kosten von der Steuer absetzen.

 

Was kannst du steuerlich geltend machen?

Solltest du dein Ferienhaus vermieten, so kannst du einige Kosten absetzen. Auch die Leerstandszeit zur Vermietung kannst du steuerlich geltend machen. Weitere Werbungskosten sind ebenso abzugsfähig. Hierzu zählen:

  • Vermietungsannoncen
  • Abschreibungen der Gebäudekosten
  • Finanzierungskosten
  • Möbel und Renovierungskosten
  • Heizkosten
  • Fahrtkosten
  • Verluste, wenn du dafür eine Steuererklärung einreichst

 

Kannst du Einkünfte erzielen und trotzdem das Ferienhaus selbst nutzen?

Zunächst muss das Finanzamt deine Gewinnerzielungsabsicht überprüfen, wenn du auch in deinem Ferienhaus Urlaub machst. Diese Überprüfung dient der Sicherstellung, dass du deine Verluste aus deinem Ferienhaus nicht geltend machst, obwohl du nie ernsthafte Einkünfte anstrebst.

Solange deine Verwandte oder Freunde keine Miete zahlen beziehungsweise nur eine geringe Miete, so zählt diese Nutzung auch als Eigennutzung.

 

Wie kannst du eine Gewinnerzielungsabsicht vorweisen?

Das Finanzamt geht von einer Gewinnerzielungsabsicht aus, wenn du dein Ferienhaus im Jahr an wechselnde Gäste zu mindestens 75 Prozent einer ortsüblichen Miete vermietest. Es gibt Orte, bei denen du dein Ferienhaus üblicherweise nicht ununterbrochen an Gäste vermieten kannst. Wir empfehlen dir, bei örtlichen Touristenbüros nachzufragen, wie die Lage in den Saisonen ist und wie hoch die Vermietungszahlen sind. Solltest du im Jahr weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungen erzielen, so musst du diese Lage dem Finanzamt begründen. Wenn das nicht möglich ist, muss eine Überschussprognose erstellt werden, um deine Gewinnerzielungsabsicht zu argumentieren.

 

Was kannst du absetzen, wenn du das Ferienhaus selbst nutzt?

In der Regel kannst du deine Kosten nicht absetzen für die Zeit, in der du das Ferienhaus selbst nutzt. Das Finanzamt kann aber auch von einer kommerziellen Absicht ausgehen, wenn deine Einnahmen die Ausgaben übersteigen.

Für die Zeit der Vermietung werden dann deine laufenden Kosten anteilig angegeben. Auch für die Zeit, in der das Haus leer steht, werden diese Kosten angegeben. Diese Kosten werden dann im Verhältnis von Vermietung zu Eigennutzung aufgeteilt.

Das Finanzamt geht von Liebhaberei aus, wenn die Ausgaben massiv über den Einnahmen liegen. Liebhaberei hat für das Finanzamt keine Relevanz. So sind deine Einnahmen von der Steuer befreit und gleichzeitig kannst du auch keine Verluste geltend machen.

 

Was ist, wenn sich das Ferienhaus im Ausland befindet?

Bei einem Ferienhaus in Ländern, in denen Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Freistellungsmethode abgeschlossen hat, haben deine Einnahmen und Verluste keinen direkten Einfluss mehr auf deine Einkommensteuer. Der Staat, in dem du dein Ferienhaus hast, ist nun für die Steuererhebung verantwortlich. Nur im Sinne eines Progressionsvorbehalts wirken sich nun deine Einkünfte auf die Besteuerung im Inland aus. Irrelevant ist, ob diese Einkünfte positiv oder negativ sind.

 

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