Drei-Objekt-Grenze

Schaffst und veräußerst du innerhalb von fünf Jahren als Privatperson mehr als drei Objekte, so liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Unter Objekten kannst du Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Garagen und Gewerbeimmobilien verstehen.

Wozu dient die Drei-Objekt-Grenze?

Drei-Objekt-Grenze dient als Indizienbeweis für das Bestehen eines gewerblichen Grundstückshandels. Mit anderen Worten führt nach der Drei-Objekt-Grenze der Handel von mehr als drei Grundstücken im Laufe von fünf Jahren nach dem Kauf zur steuerlichen Systematisierung als gewerbliche*r Grundstückshändler*in.

Welche Immobilien sind „Objekte“ bei der Drei-Objekte-Grenze?

Objekte im Sinne der Grenze sind sowohl unbebaute als auch bebaute Grundstücke. Als Zählobjekte müsstest du in dem Fall nur solche Grundstücke und Immobilien berücksichtigen, bei denen ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb, Errichtung oder Modernisierung und der Veräußerung liegt.

Die Größe und der Wert einzelner Immobilien spielen dabei keine Rolle. Du kannst auch ein Gebäude im Wert von 10 Millionen EUR als nur ein Zählobjekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze kaufen. Beachte allerdings, dass auch ein selbst genutztes Familienhaus als ein Zählobjekt betrachtet wird.

Wenn du an einer Personengesellschaft wie GbR oder Kommanditgesellschaft beteiligt bist, kann dir als einem/einer Gesellschafter*in ein Zählobjekt zugerechnet werden. Des Weiteren können zu einem Zählobjekt auch deine Einlagen in eine Gesellschaft hinführen.

Wie kannst du ein Zählobjekt erkennen?

Um sich sicher zu sein, ob ein Zählobjekt in Einzelfällen vorliegt, kann man sich folgende Fragen stellen:

• Wenn du ein Mehrfamilienhaus aufteilst, zählen einzelne Eigentumswohnungen als ein Zählobjekt?
• Wenn du ein Einfamilienhaus mit einem sehr großen Garten auf besonderem Grundstücksblatt verkaufst, liegen ein oder zwei Objekte vor?
• Wird die Veräußerung von Objekten durch eine Immobiliengesellschaft dir als Gesellschaftern*in als Zählobjekt zugerechnet?
• Wem wird bei einer Treuhandschaft das Objekt zugerechnet?
• Führt der Verkauf von Immobilien durch eine Erbengemeinschaft zu einem Zählobjekt?
• Führt die Veräußerung an einen nahen Angehörigen zu einem Zählobjekt?

Welche steuerlichen Folgen hat ein gewerbliches Grundstückshandel?

Wenn du die Drei-Objekte-Grenze überschreitest, führt es zur steuerlichen Einordnung als gewerbliche*r Grundstückshändler*in. Damit werden deine Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb qualifiziert. Beachte aber, dass in diesem Fall auch die ersten drei Objektveräußerungen dann rückwirkend als Objekte des gewerblichen Grundstückshandels umqualifiziert wird.

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