Im Alltag gehst du bestimmt oft an wunderschönen alten Bauwerken entlang. Manchmal registrierst du sie nicht gleich als Denkmal, aber viele Gebäude sind denkmalgeschützt. Restaurierungen und Ausgaben für den Erhalt dieser Kultur können allerdings schon teuer werden. Auf gewisse Vorschriften muss geachtet werden und zu große Veränderungen werden nicht gestattet. Außerdem kann man auch ein Denkmal abschreiben. Doch wann ist ein Gebäude schon ein Denkmal und was musst du steuerlich beachten? Keine Sorge, wir klären dich auf.
Wann kannst du ein Denkmal steuerlich absetzen?
Zunächst solltest du wissen, dass du nicht die Immobile steuerlich geltend machst, sondern die Baumaßnahmen an dieser Immobilie. Dafür sind allerdings einige Voraussetzungen zu erfüllen. Die erste Voraussetzung ist, dass die Immobilie auch wirklich denkmalgeschützt ist. Hierfür gibt es eine Denkmalbehörde, die festlegt, ob es sich bei dem Gebäude um ein Baudenkmal handelt. Für so eine Bescheinigung kannst du auch einen Antrag stellen. Sollte in deinem Bescheid ein Hinweis eingetragen worden sein, der besagt, dass das Finanzamt dieses Gebäude für die steuerliche Behandlung selbst prüfen soll, so ist die Bescheinigung nicht bindend.
Außerdem musst du wissen, dass es auch eine Einzelprüfung durch das Finanzamt geben kann, die auch negativ für dich ausfallen kann. In diesem Fall wären die entstandenen Kosten für die Sanierung nicht abzugsfähig.
Noch eine wichtige Voraussetzung liegt darin, dass du erst mit den Sanierungsarbeiten beginnen kannst, wenn du das Gebäude auch komplett erworben hast.
Welche Sanierungskosten können von der Steuer abgesetzt werden?
Die wichtigste Frage ist, welche Kosten man eigentlich absetzen kann. Grundsätzlich kannst du Kosten dann von der Steuer absetzen, wenn diese mit der Investition in ein denkmalgeschütztes Gebäude zusammenhängt. Beispielsweise Kosten durch die Renovierung und Sanierung von denkmalgeschütztem Gebäude. Diese Maßnahmen musst du allerdings vor dem Beginn mit der Denkmalschutzbehörde absprechen. Wenn diese Behörde mit den Maßnahmen einverstanden ist, kannst du mit einer Denkmalsbescheinigung rechnen und deine Kosten geltend machen.
Was ist der Denkmalschutzbehörde wichtig?
- Du musst die Eigenschaften des Baudenkmals sowie die historische Substanz beibehalten
- Die Kosten müssen durch notwendige Eingriffe zum Erhalt des Denkmals anfallen und damit begründet sein
- Die Nutzung darf denkmalrechtliche Eigenschaften nicht verändern
Was gibt es für Unterschiede bei der Besteuerung von Eigennutzern und Vermietern?
Die Denkmalabschreibung beläuft sich auf 12 Jahre, wenn du deine Immobilie ebenfalls vermietest. Hierfür kannst du in den ersten acht Jahren 9 Prozent im Jahr von deinen Sanierungskosten absetzen. In den darauffolgenden vier Jahren sind es dann nur noch jeweils 7 Prozent. Wie es für Abschreibungen typisch ist, kannst du damit alle Sanierungskosten in voller Höhe steuerlich geltend machen.
Solltest du das Gebäude selbst nutzen, so kannst du nur 90 Prozent deiner Sanierungskosten absetzen. Diese Kosten kannst du dann linear über 10 Jahre abschreiben. Somit kommt man auf 9 Prozent der Kosten pro Jahr.
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Tobias Gußmann ist Fachanwalt für Steuerrecht und Mitbegründer der Fachanwaltskanzlei GBK LEGAL. Seine langjährigen Erfahrungen im Steuerrecht untermauern seine Expertise. Durch seinen Ehrgeiz und seiner Wissbegierde kennt er sich über alle aktuellen Gesetzesänderungen und Neuheiten bestens aus. Sein Fachwissen ist für jeden seiner Mandanten eine Bereicherung.
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