Das Haus am Meer oder die Hütte in den Bergen: Du hast ein Feriendomizil und vermietest es – was musst du steuerlich beachten?

 

Die Vermietung der Ferienwohnung ist dauerhaft?

Zur richtigen Einordnung will das Finanzamt zunächst feststellen, ob du dein Feriendomizil selbst nutzt oder die Ferienwohnung ausschließlich als kostenpflichtige Unterkunft anbietest.

Ist dein Ferienhaus oder deine Ferienwohnung dauerhaft über das Jahr an wechselnde Gäste vermietet, geht das Finanzamt von einer „Gewinnerzielungsabsicht“ aus. Nach § 21 des Einkommensteuergesetzes fallen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unter die Einkommenssteuer. Du musst alle Einkünfte, die aus der Immobilie entstehen, in der Steuererklärung offenlegen und darfst im Gegenzug viele Kosten von der Steuer absetzen, die dem Erhalt der Einnahmen dienen. Das heißt, du kannst somit die Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Oder wenn die Ferienwohnung in deinem Wohnhaus liegt und du nachweisen kannst, dass deine eigene Bleibe selbst dann, wenn du Besuch bekommst, genug Platz bereithält. Als ein weiterer Beweis gilt, wenn du mehrere Ferienwohnungen in der gleichen Ortschaft besitzt, von denen du eine selbst nutzt.

Wenn das nicht zutrifft, sollte auf jeden Fall deine jährliche Vermietungsdauer nicht deutlich unter dem Durchschnitt der ortsüblichen Vermietungszeit liegen.

 

Welche Kosten kannst du steuerlich absetzen?

Beschreibt einer der oben genannten Punkte deine Situation, so zählen auch die Leerstandszeiten zur Vermietung. Somit kannst du alle Werbungskosten, wie zum Beispiel längerfristige Abschreibungen der Gebäudekosten, Vermietungsannoncen, Finanzierungskosten (Zinsen), Heizkosten, Möbel und Renovierungskosten absetzen. Auch Fahrtkosten und viele weitere Posten zählen dazu. Da du dem Finanzamt grundsätzlich die Gewinnerzielungsabsicht nachweisen konntest, darfst du ggf. deine Verluste geltend machen. Natürlich ist die Voraussetzung, dass du dafür eine Steuererklärung einreichst.

 

Die Ferienwohnung selbst nutzen und trotzdem Einkünfte erzielen?

Für den Fall, du machst ab und an selbst Urlaub in deinem Ferienhaus, muss das Finanzamt deine Gewinnerzielungsabsicht – also, ob du überhaupt Geld verdienen willst – zunächst überprüfen. Hintergrund dieser Überprüfung ist, dass du ja ansonsten Verluste aus deinem Ferienhaus für dein zu versteuerndes Einkommen geltend machen könntest, ohne jemals ernsthafte Einkünfte angestrebt zu haben.

Freunde oder Verwandte, die sich gelegentlich in deinem Ferienhaus aufhalten, fallen ebenfalls unter Eigennutzung, solange sie keine oder vergünstigte Mietkosten zahlen.

 

 

Um das zu vermeiden, gibt es folgende Reglung:

Wird dein Ferienhaus regelmäßig an wechselnde Gäste vermietet, und zwar mindestens zu 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungen, gilt die Gewinnorientierung als nachgewiesen.

Um das aufzeigen zu können, solltest du dir beispielsweise im örtlichen Tourismusbüro über die Länge der Saison und die durchschnittlichen Vermietungszahlen Auskunft geben lassen. Unterschreitet die Anzahl deiner Vermietungen 75 % des allgemein Üblichen, solltest du dafür objektiv nachvollziehbare Gründe aufweisen können. Andernfalls musst du mit einer Überschussprognose von deinen Gewinnerzielungsabsichten überzeugen. Hierzu musst du deine Einnahmen sämtlichen Ausgaben über den Verlauf der nächsten 30 Jahre gegenüberstellen. Die Schätzung erfolgt auf Grundlage von Erfahrungswerten oder ortsüblichen Faktoren.

 

Was kannst du trotz Eigennutzung absetzen?

Übersteigen die angenommenen Einnahmen die Ausgaben, akzeptiert das Finanzamt in der Regel eine kommerzielle Absicht. Andernfalls liegt die Konsequenz einer geteilten Nutzung häufig darin, dass du die Zeiten, in denen du deine Ferienwohnung selbst nutzt, nicht absetzen darfst.

So müssen die laufenden Kosten, wie Nebenkosten, Zinsen und Abschreibungen, anteilig nur für den Zeitraum der Vermietung angegeben werden. Das Gleiche gilt für die Perioden, in denen die Ferienwohnung leer steht: Sie werden dann im gleichen Verhältnis von Eigennutzung zu Vermietung aufgeteilt.

Wenn deine Ausgaben deutlich über deinen Einnahmen liegen, wird deine Ferienwohnung steuerlich als Liebhaberei eingestuft und ist dem Finanzamt somit egal. In diesem Fall kannst du zwar keine Verluste für deine Einkommenssteuer geltend machen, im Gegenzug bleiben aber die Mieteinnahmen genauso von der Einkommenssteuer befreit.

 

Das Ferienhaus ist im Ausland?

Befindet sich dein Ferienhaus im Ausland, haben die erzielten Einnahmen und Verluste mittlerweile keinen direkten Einfluss mehr auf deine Einkommenssteuer. Das bezieht sich auf alle Länder, mit denen Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Freistellungsmethode abgeschlossen hat. So ist dann das Finanzamt des jeweiligen Staates für dich zuständig. Die Einkünfte – egal, ob positiv oder negativ – wirken sich nur im Sinne eines Progressionsvorbehalts auf deine inländische Besteuerung aus. Als Ausnahme gelten hier Spanien und Finnland. In diesen Fällen unterliegen die Einnahmen aus Vermietungen vollständig der deutschen Besteuerung.

 

 

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