Denkmalabschreibungen – Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

 

Um deine Baumaßnahmen an einer Immobilie von der Steuer absetzen zu können, musst du einige Bedingungen erfüllen. Zunächst einmal muss es sich bei deiner Immobilie um ein denkmalgeschütztes Gebäude handeln. Die Denkmalbehörde legt fest, welche Gebäude als Baudenkmal geführt werden. Von der Behörde können solche Bescheinigungen auch auf Antrag ausgestellt werden. Beachte allerdings, dass dort kein Hinweis vorhanden sein darf, dass die Finanzbehörde die steuerrechtliche Behandlung des Objekts selbst prüfen muss. Wenn diese Eintragung vorhanden ist, ist die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde für das Finanzamt nicht bindend. Zudem ist gut zu wissen, dass bei deinen Investitionen eine Einzelprüfung durch das Finanzamt erfolgt. Achtung, eine solche Prüfung kann auch negativ ausfallen. Die Folge: Deine entstandenen Sanierungskosten sind nicht steuerlich abzugsfähig. Eine weitere Grundvoraussetzung ist, dass das Gebäude bereits komplett erworben ist. Erst dann darf mit den Sanierungsarbeiten begonnen werden.

 

Können Sanierungskosten von der Steuer abgesetzt werden?

 

Weiterhin ist es wichtig zu wissen, welche Kosten du in der Steuererklärung geltend machen kannst. Dabei muss es sich um die Kosten handeln, die im Zuge deiner Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie entstanden sind. Primär gilt das also für die Sanierung oder Renovierung. Renovierungsmaßnahmen müssen vor der Ausführung unbedingt mit der für dich zuständigen Denkmalschutzbehörde abgesprochen werden. Nur wenn die Behörde deine geplanten Restaurierungen zustimmt, wird dir eine Denkmalbescheinigung ausgestellt. Erst dann können entstandene Kosten deinerseits steuerlich geltend gemacht werden. Hier findest du 3 Kriterien, nach denen die Denkmalschutzbehörde geplante Sanierungen bewertet:

  • Die historische Substanz und die Eigenschaften des Baudenkmals müssen erhalten bleiben.
  • Die Investitionen müssen begründet und notwendig zum Erhalt der Immobilie sein.
  • Eine etwaige veränderte Nutzung des Gebäudes darf die denkmalrechtlichen Eigenschaften nicht grundsätzlich verändern.

 

Bist du Eigennutzer oder Vermieter? – Unterschiede hinsichtlich der Besteuerung

 

Wenn eine deiner Immobilien unter Denkmalschutz steht und ebenfalls von dir vermietet wird, sieht der Gesetzgeber eine Abschreibungszeit von zwölf Jahren vor. In den ersten acht Jahren ist es dir möglich, neun Prozent der Sanierungskosten pro Jahr von der Einkommensteuer abzusetzen. Über die folgenden vier Jahre sind es schließlich jeweils sieben Prozent. Somit kannst du im Falle eines vermieteten Objekts 100 % der Sanierungskosten steuerlich geltend machen.

Falls du allerdings der Selbstnutzer bist, verläuft die AfA anders ab. Denn wird die Immobilie selbst von dir bewohnt, können laut EStG insgesamt nur 90 % der Kosten abgesetzt werden. In diesem Fall lassen sich die Sanierungskosten linear über zehn Jahre abschreiben. Hierbei können jährlich neun Prozent der Kosten des Sanierungsanteils geltend gemacht werden.

Wenn du jedoch zusammen mit mehreren Investoren eine denkmalgeschützte Immobilie besitzt, gibt es weitere Regeln zu beachten. Der Grundsatz ist, dass dein Eigentumsanteil auch den prozentualen Anteil der absetzbaren Kosten regelt. Dies umfasst auch Mischimmobilien, die aus vermieteten Flächen sowie Eigentumswohnungen bestehen.

 

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