Immobilienanlagen

Es heißt, dass die Vermietung ein einfacher und effektiver Weg ist, um nebenbei Geld zu verdienen. Natürlich kommen als Vermieter einige Aufgaben auf dich zu und du hast auch Ausgaben, aber Immobilienanlagen können sich für dich trotzdem lohnen. Was du dabei beachten solltest, erklären wir dir hier.

Was sind Immobilienanlagen?

Grundsätzlich ist eine Immobilie ein unbewegliches Sachgut. Wird sie allerdings aus einer investitionstheoretischen Sicht betrachtet, ist sie als Sachvermögen oder auch als Kapitalanlage zu sehen. Eine Investition hingegen ist, wenn du finanzielle Mittel in immaterielle oder auch materielle Vermögensgegenstände langfristig bindest. Der Zweck dieser Investition ist dann, dass du Zahlungsströme generierst. Demnach generierst du bei einer Immobilie als Kapitalanlage in der Regel Zahlungsströme.

Wozu dient eine Immobilienanlage?

Die Suche nach einer passenden Anlage ist meistens sehr schwer. Da das Zinsniveau derzeit sehr niedrig ist, werden die Überlegungen zu den Anlagemöglichkeiten umso härter. Das Risiko sollte so gering wie möglich sein, aber eine attraktive Rendite ist trotzdem gefragt. Während andere Anlagen durch Zinsausfälle und Kursrückgänge unsicher erscheinen, wirkt die Immobilienanlage recht risikoarm und ist aus diesem Grund sehr gefragt. Damit du allerdings weißt, ob es sich lohnt, solltest du zunächst sämtliche Kosten sowie Aufwendungen und mögliche Erträge betrachten. Ein Vergleich zu anderen Anlagen lohnt sich.

Was musst du bei einer Immobilienanlage beachten?

In der Regel erhältst du beim Interesse an einer Immobilienanlage vom Verkäufer eine Modellrechnung oder die Angabe der erwarteten Renditen. Wenn bis zum Verkauf die Miete und der Immobilienwert steigen, gleichzeitig der Erhaltungsaufwand gering ist, können deine Erwartungen erfüllt werden. Dies ist allerdings nicht immer der Fall. Wenn du dich für eine Immobilie entscheiden möchtest, solltest du folgende Faktoren berücksichtigen:

• Kaufpreis: Betrachte hierfür das Verhältnis zwischen der Jahreskaltmiete und dem Kaufpreis. Zudem solltest du auch wissen, ob dieser Preis angemessen ist und für den Standort üblich.
• Finanzierung: Natürlich ist es wichtig zu wissen, wie die Finanzierung für diese Anlage gestaltet werden kann. Demnach ist die Frage, um eine Anschlussfinanzierung zunächst zu klären.
• Wiederverkauf: Bereits beim Kauf einer Immobilienanlage solltest du wissen, wie du den Wert deiner Immobilie beeinflussen kannst.
• Nutzungsdauer: Hierfür solltest du dich fragen, wie lange du vorhast, die Immobilie zu behalten und wann du die Investition abschließen möchtest.
• Nebenkosten: Viele vergessen es, die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten zu berücksichtigen. Auch die Maklerkosten für die Immobilie spielen eine bedeutende Rolle.
• Mieteinnahmen: Da die Mieten den kontinuierlichen Zahlungsstrom ausmachen, solltest du wissen, mit welcher Kaltmiete pro Quadratmeter du rechnen kannst. Zudem ist es wichtig zu wissen, wer die Aufgaben rund um die Vermietung der leerstehenden Wohnungen übernimmt.
• Erhaltungsaufwand: Hierfür solltest du dich fragen, wie hoch der Erhaltungsaufwand voraussichtlich sein wird und welche Summe du dafür zurückstellen solltest.
• Verwaltungskosten: Auch eine Immobilienanlage hat gewisse Verwaltungskosten, die du nicht vernachlässigen solltest.
• Steuern: Vor allem die Abschreibung und der Grenzsteuersatz ist für dich wichtig.

Du denkst bestimmt, dass das Wissen über Immobilien beim Immobilieninvestment von hoher Bedeutung ist. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Durch den Propvest Immobilien Sparplan musst du die Auswahl nicht selbst treffen. Du musst lediglich den monatlichen Sparbetrag festlegen. Danach streut Propvest das Kapital auf verschiedene Objekte. Du erhältst ganz transparent Informationen über die Anlageentwicklung. So kannst du einfach und digital schon ab einen Betrag von 25 EUR langfristig Vermögen aufbauen.
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Welche Steuervorteile kannst du nutzen?

Wenn du als Vermieter Mieteinnahmen erzielst, musst du diese auch bei der Einkommensteuer berücksichtigen. Diese Einnahmen fallen unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Solltest du Werbungskosten haben, kannst du diese von der Steuer absetzen. Zu diesen Werbungskosten zählen die Kosten für den Erwerb, Renovierung sowie der Mietersuche. Solltest du eine Immobilie verkaufen wollen, in der du mindestens die letzten drei Jahre gewohnt hast, musst du keine Steuern auf den Gewinn des Verkaufs bezahlen. Der Gewinn ist dann zu versteuern, wenn du die Immobilien in den ersten zehn Jahren vermietest. Nach diesen zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei.

• Anschaffungs- und Herstellungskosten: Um diese Kosten absetzen zu können, benötigst du die Abschreibung für Abnutzung (AfA). Diese Abschreibungen kannst du dann von der Steuer absetzen. Zu beachten ist jedoch, dass du nur die Kosten für das Gebäude, nicht aber für den Grund absetzen kannst. Auch die Kaufnebenkosten kannst du zu diesen Kosten zählen. Hierzu gehört die Grunderwerbsteuer sowie Makler- und Notarkosten
• Kreditzinsen: Eine Baufinanzierung könnte sich für dich aufgrund des Niedrigzinses lohnen. Die Kreditzinsen, die hierfür anfallen, kannst du dann von der Steuer absetzen.
• Grundsteuer: Einmal im Jahr musst du als Immobilieneigentümer die Grundsteuer bezahlen, du kannst sie allerdings von der Steuer absetzen, auch wenn du sie auf den Mieter umlegst. Der Einheitswert gilt hierbei als Bemessungsgrundlage.
• Reparatur- und Renovierungskosten: Du kannst entweder direkt oder auf bis zu 5 Jahre verteilt die volle Höhe der Reparatur- und Renovierungskosten geltend machen.
• Hausnebenkosten: Du musst die Nebenkosten als Einkünfte versteuern, wenn du sie auf deine Mieter umlegst. Trotzdem kannst du diese Kosten als Werbungskosten angeben.

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